Votre mère entre en EHPAD[1], et vous vous demandez que faire de sa maison ? Peut-elle la garder ? Quelles seront les conséquences sur ses impôts si elle la loue, la vend ou la laisse inoccupée ? Ce changement de vie soulève beaucoup de questions. Heureusement, la loi prévoit certains dispositifs pour alléger les démarches et éviter une hausse brutale de la fiscalité. Cet article vous aide à y voir plus clair pour faire les bons choix en toute sérénité.
Quelle est la résidence principale d’une personne en EHPAD[1] ?
Lorsqu’une personne âgée quitte son domicile pour s’installer durablement en EHPAD[1] ou en résidence seniors, son ancien logement peut, dans certains cas, continuer d’être considéré comme sa résidence principale, du moins temporairement.
La première année : le domicile reste la résidence principale
L’administration fiscale considère que le domicile occupé au 31 décembre de l’année d’imposition est la résidence principale. Ainsi, pendant l’année de l’entrée en établissement, le logement quitté par la personne âgée continue d’être sa résidence principale. Tant que ce logement n’est ni vendu ni loué, il conserve ce statut.
Depuis 2023, la taxe d’habitation a disparu sur les résidences principales, ce qui exonère ainsi l’ancien logement durant cette période charnière.
À partir de la deuxième année : la maison de retraite devient la résidence principale
Dès la deuxième année civile suivant l’entrée en établissement, la maison de retraite est considérée comme la nouvelle résidence principale. L'ancien logement devient alors une résidence secondaire. Le senior doit alors s’acquitter du paiement de la taxe d’habitation, sauf s’il répond à certaines conditions spécifiques.
Quelle fiscalité s’applique à l’ancienne résidence principale pour les personnes âgées en maison de retraite ?
L’entrée en maison de retraite entraîne souvent une hausse importante des dépenses. Pour atténuer ce poids financier, la loi prévoit plusieurs dispositifs fiscaux, tant pour le résident que pour ses proches aidants.
L’exonération de la taxe d’habitation
Pour que le senior puisse bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation sur sa résidence secondaire, il est nécessaire :
- que le logement ait été la résidence principale avant l’entrée en établissement ;
- qu’il ne soit pas loué ni occupé à titre payant ;
- que l’hébergement en maison de retraite soit durable.
La taxe foncière : des exonérations sous conditions
Les personnes âgées hébergées en maison de retraite peuvent également être exonérées de la taxe foncière sur leur ancienne résidence principale si elles remplissent trois conditions cumulatives.
La situation personnelle du résident en EHPAD[1]
Le résident doit être âgé de 75 ans ou plus au 1er janvier de l’année d’imposition ou percevoir l’ASPA, l’ASI, ou l’AAH, tout en respectant certains plafonds de revenus.
L’occupation du logement
Le logement ne doit pas être loué ni occupé à titre payant. Il peut être occupé gratuitement par un proche, à condition qu’il y résidait déjà avant l’entrée en maison de retraite du propriétaire.
Le niveau de ressources de la personne âgée
Les plafonds de revenu fiscal de référence à ne pas dépasser dépendent du nombre de parts fiscales :
- pour 1 part : 12 455 € ;
- pour 2 parts : 19 107 €.
Les personnes âgées de 65 à 75 ans, qui ne remplissent pas les conditions pour une exonération totale, peuvent bénéficier d’un dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière.
Quels sont les autres avantages fiscaux pour les résidents en établissement d’accueil pour personnes âgées ?
Au-delà de la question du logement, certaines aides fiscales peuvent alléger le coût de l’hébergement en EHPAD[1], que ce soit pour la personne âgée elle-même ou pour ses proches qui l’aident financièrement.
La réduction d’impôt[3] pour les sommes payées par le résident à l’EHPAD[1]
La personne âgée en maison de retraite peut bénéficier d’une réduction d’impôt[3] de 25 % sur les frais liés à l’hébergement ET à la dépendance. Cela signifie que si elle ne paie que des frais d’hébergement et pas de frais de dépendance, elle ne pourra pas prétendre à la réduction d’impôt[3][4].
Le plafond annuel de dépenses est fixé à 10 000 € par personne, soit une réduction maximale de 2 500 €.
Un premier acompte de 60 % est versé au mois de janvier, en fonction de la réduction d’impôt[3] perçue l’année précédente. Le solde est payé durant l’été en fonction des dépenses effectives.
LIRE AUSSI : Crédit d’impôt en EHPAD 2025 : Comment l’obtenir et bien l’utiliser ?[3][1]
La réduction d’impôt[3] pour les obligés alimentaires d’un proche en maison de retraite
Les enfants, gendres, belles-filles ou autres obligés alimentaires qui participent au financement de la maison de retraite peuvent déduire de leurs revenus, l’intégralité des sommes versées dans le cadre de l’obligation alimentaire[5]. Il leur suffit d’indiquer le montant alloué à cette dépense dans la case 6GU de la déclaration de revenus.
À noter que le résident doit également déclarer les pensions versées à la maison de retraite par ses obligés alimentaires dans sa déclaration fiscale dans la case 1A0 ou 1B0, sauf s’il est bénéficiaire de l’ASPA.L’entrée en maison de retraite d’un proche propriétaire soulève de nombreuses questions, notamment sur le devenir de sa résidence principale. Heureusement, des dispositifs fiscaux protecteurs existent pour accompagner les familles dans cette transition difficile, à condition de bien les connaître et de respecter les critères d’éligibilité.
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