Votre mère est entrée en EHPAD il y a quelques mois. Ses meubles sont toujours dans son appartement, mais personne n’y habite. Pourtant, elle reçoit encore des courriers des impôts : demande d’informations, avis de taxe foncière ou même de taxe d’habitation. Que devient la résidence d’une personne âgée qui entre en EHPAD ? Le logement reste dans son patrimoine, mais son utilisation peut changer les impôts à payer. Voici ce qu’il faut vérifier pour comprendre ces courriers, éviter les erreurs et bénéficier des exonérations possibles.
Votre mère est en EHPAD : que devient son ancien appartement sur le plan fiscal ?
L’entrée en maison de retraite change le lieu de vie de votre mère, mais tant qu’elle n’a pas vendu son logement, elle en reste propriétaire. Et le fisc, lui, veut surtout une chose : savoir qui l’occupe et comment.
Pour déterminer les taxes applicables au logement, l’administration fiscale a besoin de connaître l’usage réel du bien :
- conservé à la disposition du senior ;
- occupé gratuitement par un tiers ;
- loué (nu ou meublé) ;
- ou laissé vacant.
Un courrier demandant « qui occupe l’appartement ? » ne signifie pas automatiquement un impôt[2] supplémentaire. Souvent, il sert juste à mettre le dossier à jour.
Votre mère peut garder son appartement avec tous ses meubles sans le louer. Cela ne crée aucune activité de location et ne l’oblige pas à en faire un investissement locatif. Elle n’a alors aucun loyer à déclarer. En revanche, elle doit signaler comment le logement est utilisé.
Appartement resté meublé : est-ce toujours la résidence principale ?
La présence des meubles ne suffit pas à maintenir le statut de résidence principale : il faut distinguer le lieu de vie et les avantages fiscaux attachés à l’ancien logement.
Résidence principale : que change l’installation en EHPAD ?
Si votre mère bénéficie d’un hébergement temporaire en EHPAD avant de rentrer chez elle, son appartement peut rester sa résidence principale. Si elle s’installe en établissement sans retour à domicile prévu, les règles changent :
- l’EHPAD devient sa résidence principale à partir de l’année suivant son admission ;
- l’ancien appartement, s’il reste à sa disposition, est alors considéré comme une résidence secondaire sur le plan fiscal.
Taxe d’habitation : une exonération pour l’ancien logement
Votre mère peut être exonérée de taxe d’habitation sur son ancien appartement si elle s’installe durablement en EHPAD.
Elle doit garder l’appartement à sa disposition, sans le louer ni y installer un nouvel occupant. Une exception est notamment prévue si son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou une personne à sa charge continue d’y vivre.
Si un enfant qui n’est pas à sa charge emménage, même gratuitement, cet avantage peut être remis en cause.
Si elle reçoit un avis de taxe d’habitation alors qu’elle remplit ces conditions, contactez le service des impôts pour faire vérifier sa situation.
Taxe foncière : une exonération ou une réduction possible
L’entrée en EHPAD ne supprime pas automatiquement la taxe foncière. Mais selon l’âge et les revenus de votre mère, des exonérations ou réductions existent.
Plus de 75 ans : exonération possible sous conditions de revenus
Si votre mère avait plus de 75 ans au 1er janvier 2026, elle peut être exonérée de taxe foncière sur son ancien appartement, à condition qu’elle le conserve sans le louer et que son revenu fiscal de référence de 2025 ne dépasse pas les plafonds :
- 1 part : 12 793 € ;
- 1,5 part : 16 209 € ;
- 2 parts : 19 625 €.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste due, même en cas d’exonération de taxe foncière.
Entre 65 et 75 ans : réduction de 100 € possible
Si votre mère avait entre 65 et 75 ans au 1er janvier 2026, elle peut bénéficier d’une réduction de 100 € sur la taxe foncière, avec les mêmes plafonds de revenus.
Des exonérations existent aussi pour les bénéficiaires de certaines allocations (par exemple l’Aspa).
À lire aussi : Personne âgée : 5 cas donnant droit à une exonération d’impôts
Appartement sans meubles : quelles taxes sur les logements vacants ?
Retirer les meubles ne suffit pas à supprimer les impôts sur la maison ou l’appartement. Selon la commune et la durée pendant laquelle l’appartement reste vide, deux taxes peuvent s’appliquer. Elles ne se cumulent pas et ne sont pas systématiques :
- la taxe sur les logements vacants (TLV), dans les communes où l’offre de logements est insuffisante. L’appartement doit être non meublé et vide depuis au moins un an au 1er janvier de l’année concernée ;
- la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), dans certaines autres communes qui ont décidé de l’appliquer. Le logement doit alors être non meublé et vide depuis plus de deux ans au 1er janvier.
Appartement d’un parent en EHPAD : que change la mise en location ?
Si vous louez l’appartement de votre mère, les loyers reçus doivent être déclarés aux impôts. Et selon le type de location, le régime fiscal change.
Location nue : l’appartement est loué sans meubles
Si votre mère loue son appartement sans meubles, elle doit déclarer les loyers reçus dans sa déclaration de revenus, dans la rubrique « revenus fonciers ».
Elle doit aussi indiquer aux impôts qui est le locataire et depuis quand il occupe le logement, dans « Biens immobiliers » sur le site des impôts. La mise en location peut lui faire perdre certaines exonérations accordées lorsqu’elle gardait son ancien appartement à sa disposition.
Louer l’appartement meublé : comment déclarer les loyers ?
Si votre mère loue son appartement avec les meubles nécessaires pour y vivre, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle les déclare sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique correspondant à sa location meublée.
Deux méthodes permettent de calculer le revenu imposable :
- le micro-BIC : les impôts appliquent un abattement forfaitaire pour tenir compte des dépenses ;
- le régime réel : votre mère peut déduire les dépenses autorisées, mais elle doit tenir une comptabilité.
Le choix dépend du montant des loyers et des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).
Location meublée : votre mère relève-t-elle du LMNP ou du LMP ?
Même à la retraite, votre mère peut être considérée par les impôts comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Pour cela, les deux conditions suivantes doivent être réunies :
- les locations meublées rapportent plus de 23 000 euros par an à son foyer ;
- ce montant dépasse les autres revenus pris en compte pour son foyer, notamment les pensions de retraite.
Par exemple : si votre mère vit seule et reçoit 24 000 euros de loyers meublés et 20 000 euros de retraite par an, elle remplit les deux conditions.
Sinon, elle est considérée comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Attention : le statut professionnel peut aussi entraîner des cotisations sociales. Si les loyers sont importants, faites vérifier la situation de votre mère avant de louer.
Location meublée et CFE : une taxe supplémentaire à vérifier
Si votre mère loue son appartement meublé, elle peut devoir payer la cotisation foncière des entreprises (CFE). Malgré son nom, cette taxe peut aussi concerner un particulier, même loueur non professionnel.
Elle n’est pas due l’année où l’activité de location commence. Une exonération est également prévue lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 euros, selon les conditions de calcul applicables.
Pour louer en meublé, votre mère doit aussi :
- déclarer le début de la location sur le guichet unique des formalités des entreprises, pour obtenir un numéro SIRET ;
- remplir une déclaration initiale de CFE avant le 31 décembre de cette première année, même si elle ne paie pas la taxe cette année-là.
Le fisc écrit encore à votre mère : quelles démarches vérifier ?
Le plus utile est de partir du courrier reçu pour vérifier ce qui manque ou ce qui doit être corrigé.
Identifier le courrier et le statut déclaré
Regardez d’abord s’il s’agit d’une demande d’informations ou d’un avis d’impôt. Vérifiez l’adresse du bien, l’année concernée et le délai de réponse.
Dans l’espace de votre mère sur impots.gouv.fr, allez dans « Gérer mes biens immobiliers ». Consultez le statut indiqué pour l’appartement : correspond-il à la réalité ? Et si besoin, signalez le changement d’occupation (entrée en EHPAD, mise en location, etc.).
Vérifier que vous avez bien rempli la déclaration d’occupation
Si votre mère s’est installée durablement en EHPAD et garde son ancien logement à sa disposition, sélectionnez l’option « Propriétaire occupant à titre principal, hébergé en EHPAD » dans « Biens immobiliers ».
Pour les changements intervenus entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026, la déclaration devait être faite avant le 1er juillet 2026. Si elle a été oubliée, contactez les impôts pour régulariser.
Faire vérifier un avis et les exonérations
Préparez :
- l’attestation d’entrée en EHPAD ;
- sa date d’admission ;
- l’avis reçu des impôts ;
- les informations sur l’utilisation de l’appartement ;
- le bail si le bien est loué.
Vous pouvez contacter le service indiqué sur le courrier, par messagerie, téléphone ou sur rendez-vous. Demandez séparément la correction des informations et l’examen des exonérations.
Une réclamation ne suspend pas automatiquement le paiement. Si nécessaire, renseignez-vous sur le sursis de paiement.
FAQ
Ma mère est en EHPAD : son ancien appartement peut-il encore être considéré comme sa résidence principale ?
Si votre mère séjourne en EHPAD pour quelque temps avant de rentrer chez elle, son appartement peut rester sa résidence principale. Si elle s’y installe sans retour à domicile prévu, le logement qu’elle garde à sa disposition doit être déclaré en résidence secondaire.
Faut-il déclarer un appartement resté meublé après l’entrée en maison de retraite ?
Oui, votre mère doit indiquer aux impôts si l’appartement est conservé à sa disposition, loué ou occupé par quelqu’un d’autre. Cette démarche se fait dans « Biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Une fois les informations renseignées, elle doit les modifier seulement si la situation change.
Que devient la taxe d’habitation d’un logement conservé après une entrée en EHPAD ?
La taxe d’habitation existe toujours pour les résidences secondaires. Mais votre mère peut en être exonérée sur son ancien appartement, notamment si elle le garde à sa disposition sans le louer ni y installer un nouvel occupant.
Si l’appartement de ma mère est loué meublé, quels revenus doit-elle déclarer ?
Votre mère doit déclarer les loyers reçus, ainsi que les charges payées par le locataire, dans la rubrique « location meublée » de la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
Sources :
- impots.gouv.fr ;
- service-public.fr.
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