Que devient l’usufruit en cas de départ de la personne âgée en maison de retraite ?

Votre parent, usufruitier d’un bien immobilier, entre en maison de retraite et vous vous demandez s’il faut vendre, louer, ou si l’Allocation personnalisée d’autonomie (APA) sera impactée ? Lorsque l’un de vos proches part vivre en EHPAD^[1], la gestion de son patrimoine et notamment l’usufruit d’un logement, peut vite devenir un casse-tête, avec des répercussions possibles sur la succession. Cet article vous explique clairement ce que devient l’usufruit lorsqu’une personne âgée entre en maison de retraite, et comment prendre les bonnes décisions pour protéger à la fois ses intérêts et ceux de ses héritiers.

Entrée en maison de retraite d’une personne âgée : quelles sont les conséquences sur l’usufruit ? 

L’entrée en maison de retraite d’un parent usufruitier d’un bien immobilier soulève de nombreuses questions, notamment sur les droits en termes de vente ou de location du bien.

L’usufruit est un droit de jouissance qui persiste même lorsque le logement n’est plus occupé

L’usufruit confère à son titulaire deux droits essentiels : l’usage du bien (y habiter) et la perception des fruits (comme les loyers). Ainsi, même s’il quitte son logement pour entrer en maison de retraite, l’usufruitier conserve ces droits. Il peut :

• continuer à louer le bien et percevoir les loyers pour financer ses frais en maison de retraite ;
• laisser le logement vide jusqu’à l’extinction de l’usufruit (à son décès) ;
• le prêter à un tiers, y compris au nu-propriétaire, avec ou sans contrepartie.

Ce maintien des droits peut surprendre les nus-propriétaires, souvent les enfants, qui ne peuvent ni vendre ni occuper le bien sans l’accord de l’usufruitier, sauf si ce dernier : 

• bénéficie d’une mesure de protection juridique. Dans ce cas, il faudra l’accord du juge des contentieux de la protection ; 
• est en mesure de prendre des décisions et qu’un acte autorisant la vente est signé devant notaire.

Mise en location du bien : une solution pour financer l’hébergement

Si le parent âgé n’occupe plus son logement, il peut décider de le louer. Dans ce cas, il peut choisir librement son locataire et n’a pas à obtenir l’accord du nu-propriétaire, tant que le bail ne dépasse pas neuf ans (article 595 du Code civil). 

Les revenus locatifs générés peuvent contribuer à couvrir les frais importants liés au séjour en EHPAD^[1]. Toutefois, la mise en location engage l’usufruitier dans ses obligations légales de bailleur telles que les réparations, la fiscalité (y compris la taxe foncière et l’imposition des loyers) ou encore les relations avec le locataire.

Si le logement est loué, lLes loyers seront comptabilisés comme revenus lors de la demande d’aides comme l’APA ou pour le calcul du reste à charge. En revanche, si le logement reste vide, il n’entre pas dans le calcul.

Peut-on vendre le bien immobilier avant le décès de l’usufruitier ? 

La vente d’un bien démembré (avec un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires) est possible, mais elle exige l’accord de toutes les parties. On parle alors de vente conjointe. Si une telle opération est envisagée :

• le prix sera réparti selon un barème défini ; 
• les fonds pourront être réinvestis pour financer l’hébergement, sous conditions ; 
• elle met fin au démembrement, sauf en cas de réemploi en nue-propriété et usufruit sur un nouveau bien.

Dans certains cas, l’usufruitier peut être contraint de vendre, notamment en cas de mesure de protection telle que la curatelle ^[3]ou la tutelle^[4] ou si les frais de maison de retraite dépassent ses ressources.

Quelles différences entre l’usufruit et le droit d’usage ?

L’usufruit comprend le droit d’habiter et le droit de louer le logement, ainsi que de percevoir les loyers. Il peut être cédé, donné ou transmis temporairement (mais pas légué après le décès).

À la différence de l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation (DHU) :

• est strictement personnel ;
• ne permet pas la location du bien ;
• ne peut être cédé ni vendu.

En cas de départ en maison de retraite, ce droit peut être abandonné volontairement, mais ne permet pas de dégager des revenus.

Comment se calcule la valeur de l’usufruit ?

Il existe deux méthodes officielles pour estimer la valeur de l’usufruit : la méthode fiscale et la méthode économique, chacune répondant à des objectifs différents.

La méthode fiscale : une évaluation simplifiée pour l’administration

Utilisée principalement pour calculer les droits de succession et de donation, la méthode fiscale repose sur un barème établi par l’article 669 du Code général des impôts. Ce barème fixe un pourcentage de la valeur du bien en fonction de l’âge de l’usufruitier et qui diminue toutes les dizaines. Par exemple : 

• l’usufruit détenu par une personne de moins de 51 ans est évalué à 60 % de la valeur du bien ; 
• l’usufruit détenu par une personne de moins de 61 ans est évalué à 50 % de la valeur du bien.

Cette méthode est simple, standardisée, et permet d’estimer rapidement la valeur fiscale d’un usufruit ou d’une nue-propriété, ce qui est indispensable dans le cadre d’une transmission anticipée ou au moment du décès du parent.

La méthode économique ou civile : une estimation plus précise en cas de vente ou de litige

Lorsqu’il s’agit de vendre un bien démembré ou d’évaluer la part de chacun lors d’un rachat entre héritiers.

Elle s’appuie sur des critères économiques tels que : 

• l’espérance de vie ;
• le taux de rendement du bien ; 
• les loyers potentiels.

Est-il possible d'habiter la maison d'un parent entré en EHPAD^[1] ?

Oui, mais à certaines conditions. Lorsqu’un parent entre en maison de retraite, il conserve la pleine propriété de son logement, sauf s’il a procédé à une donation ou à un démembrement de propriété. Le fait qu’il n’y habite plus ne modifie en rien ses droits sur le bien. 

Le droit d’usage repose sur l’accord du parent

En l’absence de disposition particulière, l’enfant qui occupe le logement de son parent le fait sur simple autorisation de ce dernier. Il ne devient ni propriétaire ni même titulaire d’un droit réel. Pour régulariser la situation, le parent peut établir un droit d’usage et d’habitation ou céder l’usufruit du logement à l’enfant. Ces dispositifs donnent un cadre légal à l’occupation du bien, mais nécessitent un acte notarié, et parfois l’accord des autres héritiers.

Le démembrement de propriété

Si la maison a fait l’objet d’un démembrement, il est fréquent que l’enfant soit nu-propriétaire et le parent usufruitier. Dans ce cas, le parent conserve le droit d’occuper le logement ou d’en tirer des revenus (par exemple en le louant), mais peut également autoriser un tiers à y vivre. À l’inverse, si le parent cède l’usufruit à l’enfant, celui-ci pourra y habiter de manière légale et sécurisée.

FAQ 

Quand s'arrête l'usufruit d'un bien ?

L’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier ou par renonciation formalisée devant notaire.

Qui paie les frais d'abandon d'usufruit ?

Les frais notariés liés à l’acte d’abandon d’usufruit sont souvent à la charge du nu-propriétaire. Toutefois, un partage peut être convenu entre les parties selon les accords familiaux.

Quel est l'impact fiscal d'un départ en EHPAD^[1] sur l'ancienne résidence ?

Le départ en EHPAD^[1] n’entraîne pas de taxation immédiate, mais si le bien est vendu ou loué, cela peut avoir des conséquences fiscales selon la nature du démembrement. Par exemple, les revenus locatifs restent imposables à l’usufruitier, tandis qu’une vente peut générer une plus-value imposable.