Financer un EHPAD n’implique pas automatiquement de vendre la maison familiale : location du bien, ASH (sans vente forcée du vivant) et prêt viager hypothécaire ou viager offrent trois voies pour couvrir le reste à charge tout en conservant le patrimoine immobilier. Chaque solution a des avantages et des limites sur le plan financier, fiscal et successoral, et peut se cumuler avec l’APA, l’APL et la réduction d’impôt[1] de 25% sur les frais d’hébergement et de dépendance.
Dans cet article, vous allez découvrir comment fonctionnent ces trois options, leurs impacts concrets sur le budget et l’héritage, et les questions à examiner avant de choisir.
Rappel : à quoi sert cet argent
La facture d’EHPAD se décompose en trois parties :
- Les soins sont pris en charge par l’Assurance maladie.
- La dépendance est en partie couverte par l’APA, le résident ne réglant qu’un ticket modérateur (environ 190 euros par mois pour les GIR[3] 5-6).
- Le poste le plus lourd reste l’hébergement, à la charge du résident et de sa famille. C’est lui qu’il faut financer, et plusieurs aides s’y appliquent déjà : l’APA pour la dépendance, l’APL pour le logement, et une réduction d’impôt de 25 % sur les frais de dépendance et d’hébergement (dans la limite de 10 000 € de dépenses par an, réservée aux personnes imposables).
Solution 1 : mettre le bien en location
Si la maison est vide après l’entrée en EHPAD, la louer est souvent la solution la plus équilibrée. Elle génère un revenu régulier qui vient couvrir une partie de la mensualité, tout en conservant le bien dans le patrimoine familial. Le loyer perçu retarde, voire évite, le recours à l’aide sociale.
- Avantages : le bien reste dans la famille, le revenu est prévisible, et l’opération est réversible (on peut vendre plus tard).
- Limites : le loyer est imposable et vient augmenter les revenus du résident, ce qui peut réduire certaines aides sous condition de ressources. Il faut aussi gérer la location (locataire, entretien, éventuelle vacance) et le bien doit être louable en l’état.
Solution 2 : l’ASH, sans vente forcée du vivant
L’aide sociale à l’hébergement (ASH) est versée par le conseil départemental quand les ressources du résident ne suffisent pas à payer l’hébergement. Contrairement à une idée répandue, l’ASH n’oblige pas à vendre la maison du vivant du résident.
En revanche, l’ASH est récupérable. Le département peut inscrire une hypothèque sur le bien et récupérer les sommes avancées sur la succession au décès du bénéficiaire, uniquement si l’actif net de la succession dépasse un seuil légal (fixé à 46 000 €). Le patrimoine sert donc de garantie, mais la vente n’est pas imposée pendant la vie du résident.
À noter aussi l’obligation alimentaire : le département sollicite uniquement les enfants (et éventuellement les gendres ou belles-filles), dont la participation est évaluée selon leurs revenus. Les petits-enfants, eux, sont légalement exonérés de cette obligation pour l’ASH.
- Avantages : permet de rester en établissement sans vendre immédiatement, ouvre le droit à une prise en charge même sans ressources.
- Limites : récupération sur succession si l’héritage dépasse 46 000 €, sollicitation des enfants obligés alimentaires, choix limité aux établissements habilités à l’aide sociale.
Solution 3 : le prêt viager hypothécaire ou le viager
Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire de plus de 60 ans d’obtenir un capital garanti par son bien, sans le vendre, sans assurance emprunteur et sans remboursement de son vivant. La dette est remboursée au décès, par la succession ou par la vente du bien à ce moment-là. Les fonds sont généralement débloqués quelques semaines après la signature chez le notaire.
Le viager occupé est une autre voie : le bien est vendu mais le vendeur (ou le résident) en conserve l’usage ou perçoit une rente, ce qui génère un capital immédiat (bouquet) puis des revenus réguliers pour payer l’EHPAD.
- Avantages : capital immédiat sans vendre (prêt viager) ou revenu à vie (viager), pas de remboursement mensuel pour le prêt viager.
- Limites : le montant du prêt viager reste inférieur à la valeur du bien, les intérêts s’accumulent, et l’opération réduit d’autant l’héritage transmis. Ces montages, sécurisés par acte notarié, méritent conseil avant signature.
Comparatif des trois solutions
| Solution | Principe | Avantage clé | Limite principale |
|---|---|---|---|
| Location du bien | Louer la maison vide | Revenu régulier, bien conservé | Loyer imposable, gestion locative |
| ASH | Aide départementale récupérable | Pas de vente du vivant | Récupération si succession > 46k€, obligation alimentaire des enfants |
| Prêt viager hypothécaire | Capital garanti par le bien | Liquidités sans vendre, sans mensualité | Intérêts cumulés (prêt) ou dépossession du bien (viager) |
Questions fréquentes
L’ASH peut-elle m’obliger à vendre la maison de mon vivant ?
Non. L’ASH n’impose pas la vente du bien du vivant du résident. Le département peut prendre une hypothèque et récupérer les sommes avancées, notamment sur la succession au décès.
Peut-on cumuler ces solutions avec l’APA et l’APL ?
Oui. L’APA (dépendance) et l’APL (logement) restent dues quelle que soit la solution retenue pour l’hébergement, et se cumulent avec un loyer, une ASH ou un prêt viager.
Le prêt viager hypothécaire est-il réservé aux gros patrimoines ?
Non, mais il suppose d’être propriétaire de plus de 60 ans. Le capital octroyé dépend de la valeur du bien et de l’âge, et peut dépasser 100 000 euros dans certains cas.
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