« Ma mère entre en EHPAD : que faire de sa maison ? » Cette question se pose rapidement lorsque les revenus du parent ne suffisent pas à payer l’établissement. Être propriétaire représente une sécurité, mais la valeur du logement n’est pas immédiatement disponible et ne couvre pas toujours la totalité des frais. Vente, location, viager, prêt hypothécaire ou aides financières : découvrez les différentes solutions pour financer l’EHPAD et leurs conséquences sur le patrimoine familial.
Être propriétaire ne suffit pas toujours à financer un EHPAD
La résidence principale constitue souvent l’essentiel du patrimoine d’une personne âgée. Elle représente une sécurité financière, mais ne permet pas nécessairement de régler chaque mois les frais d’un établissement.
Une maison représente un patrimoine, mais pas un revenu immédiat
Un senior peut être propriétaire d’une maison de valeur tout en percevant une petite retraite. Mais, tant que le logement n’est pas vendu ou loué, il ne rapporte pas d’argent pour payer les frais de l’EHPAD.
La décision dépend aussi de la situation familiale. Il faut notamment tenir compte de l’avis du propriétaire, de la présence de son conjoint dans le logement et des conséquences sur la succession.
Enfin, vendre une maison prend du temps. Il faut faire estimer le bien, réaliser les diagnostics, trouver un acheteur et signer la vente chez le notaire. Pendant ce délai, la famille doit trouver une autre solution pour régler l’EHPAD.
Le coût de l’EHPAD peut dépasser les revenus disponibles
La facture d’un EHPAD comprend principalement un tarif hébergement et un tarif dépendance. Après déduction des aides, un écart peut subsister entre le montant à payer et les revenus mensuels du résident.
Par exemple, si une personne perçoit 1 700 euros de retraite et doit régler 2 500 euros par mois après prise en compte des aides, il reste 800 euros à trouver chaque mois. Une maison estimée à 200 000 euros représente bien un capital, mais elle ne couvre pas ce déficit tant qu’aucune solution n’a permis de dégager des liquidités.
Il faut aussi raisonner sur la durée. Le produit d’une vente peut financer plusieurs années d’hébergement, sans garantir qu’il suffira jusqu’à la fin du séjour.
Que faire de la maison lorsqu’un senior entre en EHPAD ?
Vendre n’est pas obligatoire. Le choix dépend des besoins financiers, du projet de vie du senior, de l’état du logement et de la situation familiale.
Vendre la maison pour payer l’EHPAD
La vente de la maison d’un parent en EHPAD permet d’utiliser l’argent obtenu pour compléter sa retraite et payer chaque mois une partie de l’hébergement. Elle évite aussi de conserver un logement vide et de continuer à payer son entretien, son assurance et la taxe foncière.
Cette décision doit toutefois être bien réfléchie. La maison sort définitivement du patrimoine et ne pourra plus être transmise aux enfants. La vente est également plus difficile si le conjoint habite toujours dans le logement ou si le bien appartient à plusieurs personnes.
Si le senior est placé sous habilitation familiale, curatelle[2] ou tutelle[3], la vente peut nécessiter des démarches ou des autorisations particulières.
Conserver et louer le logement pour obtenir un revenu complémentaire
La famille peut choisir de conserver la maison et de la louer. Les loyers permettent alors de financer une partie des frais d’hébergement en EHPAD.
Il faut tenir compte du fait que le montant disponible sera inférieur au loyer encaissé. Il faut prévoir les charges, les impôts, l’assurance, les travaux et les éventuelles périodes sans locataire.
La location peut aussi nécessiter des travaux si le logement est ancien ou mal classé au diagnostic de performance énergétique. En métropole, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis 2025.
Il est également possible de garder la maison vide, par exemple si un retour à domicile reste envisagé. Dans ce cas, elle ne rapporte aucun revenu et le propriétaire doit continuer à payer les charges.
Comment mobiliser le patrimoine immobilier sans recours à une vente classique ?
Il n’est pas toujours nécessaire de vendre sa maison de manière classique pour obtenir de l’argent.
Le viager pour obtenir un capital et une rente régulière
La vente en viager permet au senior de vendre sa maison tout en recevant une somme d’argent au moment de la vente, appelée « bouquet », puis une rente mensuelle jusqu’à son décès.
Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur peut immédiatement occuper ou louer le logement. Cette formule est particulièrement adaptée lorsque le senior quitte définitivement sa maison pour entrer en EHPAD.
Le viager apporte ainsi un revenu régulier pour payer l’établissement. En contrepartie, la maison est vendue et ne fera plus partie de la succession. Le montant du bouquet et de la rente dépend de la valeur du logement et de l’âge du vendeur. La vente doit obligatoirement être signée chez un notaire.
Le prêt viager hypothécaire pour rester propriétaire
Le prêt viager hypothécaire permet d’emprunter de l’argent en utilisant la maison comme garantie. Le senior reste propriétaire du logement et n’a généralement pas de mensualités à rembourser.
Le prêt, augmenté des intérêts, est remboursé lors de la vente de la maison ou après le décès du propriétaire. Les héritiers peuvent alors rembourser la dette pour conserver le bien ou le vendre.
Cette solution permet d’obtenir de l’argent sans vendre immédiatement la maison. Elle peut néanmoins coûter cher, car les intérêts s’accumulent avec le temps et diminuent la part d’héritage.
Un propriétaire peut-il bénéficier des aides en EHPAD ?
Posséder une résidence principale n’exclut pas automatiquement l’accès aux aides. Les règles diffèrent toutefois selon qu’il s’agit de l’APA ou de l’ASH.
L’APA en EHPAD reste accessible aux propriétaires
L’APA en établissement finance une partie du tarif dépendance. Elle est accordée aux personnes âgées d’au moins 60 ans dont la perte d’autonomie correspond aux GIR[4] 1 à 4.
Il n’existe pas de plafond de ressources pour en bénéficier : un senior propriétaire peut donc percevoir l’APA. Ses revenus influencent toutefois le montant laissé à sa charge.
Si la maison reste vide après l’entrée en EHPAD, le département peut considérer qu’elle pourrait rapporter un loyer. Il ajoute alors aux ressources du senior un revenu théorique calculé de manière forfaitaire. Cette règle ne s’applique pas si la maison reste occupée par son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin, un enfant ou un petit-enfant.
Les sommes versées au titre de l’APA ne sont pas récupérables sur la succession.
L’ASH peut financer l’hébergement d’un propriétaire
Le senior n’est pas obligé de vendre ou de louer sa résidence principale avant de demander l’ASH. L’établissement choisi doit toutefois, sauf exception, disposer de places habilitées à l’aide sociale.
Le logement reste dans son patrimoine et pourra être pris en compte lors de la récupération de l’aide sur sa succession.
Exemple : un senior conserve une maison estimée à 180 000 € lors de son entrée en EHPAD. Le département lui verse au total 45 000 € d’ASH. À son décès, la maison fait toujours partie de la succession. Le département peut récupérer les 45 000 € versés sur l’actif net successoral. Il reste alors 135 000 € à partager entre les héritiers, avant les autres frais et dettes éventuels.
Si la maison est mise en location, les loyers perçus sont ajoutés aux ressources du résident et servent à financer une partie de son hébergement. L’ASH peut ensuite couvrir tout ou partie de la somme qui reste à payer.
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Quelles questions se poser avant de vendre la maison d’un parent ?
La décision ne doit pas reposer uniquement sur le prix mensuel de l’EHPAD. Avant de vendre, il convient d’établir un budget prévisionnel comprenant les retraites, l’épargne, l’APA, les aides au logement éventuelles et le reste à charge réel.
La famille doit également vérifier :
- si le parent consent à la vente et comprend ses conséquences ;
- si son conjoint ou une autre personne occupe le logement ;
- si un retour à domicile reste possible ;
- combien rapporterait réellement une location après déduction des charges ;
- pendant combien de temps le capital de la vente pourrait financer l’établissement ;
- quelles seraient les conséquences d’une demande d’ASH sur la succession.
Lorsque le senior n’est plus en mesure d’exprimer sa volonté, la personne chargée de sa protection doit agir dans son intérêt et respecter les autorisations requises.
Trouver l’équilibre entre financement de l’EHPAD et protection du patrimoine
Il n’est pas toujours nécessaire de vendre immédiatement la maison pour payer l’EHPAD. La famille peut aussi envisager la location, le viager, le prêt viager hypothécaire ou certaines aides. Chaque solution a toutefois des conséquences différentes sur le budget du senior et sur son héritage.
Avant de décider, il est important de :
- calculer le montant restant à payer chaque mois ;
- comparer plusieurs établissements ;
- faire estimer le logement principal.
Le conseil départemental, un notaire ou un point d’information local peut accompagner la famille dans ce choix.
FAQ
Un propriétaire peut-il bénéficier de l’APA en EHPAD ?
Oui, être propriétaire n’empêche pas de percevoir l’APA en établissement. Cette aide dépend notamment du GIR et des ressources. Elle n’est pas récupérable sur la succession.
Faut-il vendre la maison d’un parent qui entre en EHPAD ?
Non, pas forcément. La maison peut être conservée, louée, vendue en viager ou utilisée comme garantie d’un prêt viager hypothécaire. La vente dépend des besoins financiers et du projet familial.
La maison d’un senior peut-elle financer totalement un EHPAD ?
Cela dépend de sa valeur, du prix de l’EHPAD, des revenus du résident et de la durée du séjour. Le capital peut couvrir le reste à charge pendant plusieurs années, mais pas nécessairement suffire jusqu’à la fin.
Quelles solutions existent sans vendre le logement ?
Il est possible de louer le bien, de solliciter l’ASH sous conditions, d’envisager un prêt viager hypothécaire ou de recourir à une aide familiale.
Les enfants doivent-ils payer l’EHPAD si leur parent est propriétaire ?
Pas automatiquement. Ils peuvent néanmoins être sollicités au titre de l’obligation alimentaire lors d’une demande d’ASH. Leur participation dépend alors de leurs ressources et de leur situation familiale.
Sources :
- Légifrance – Ressources prises en compte pour l’APA
- Ministère de l’Économie – Comment fonctionne le viager ?
- Ministère de l’Économie – Le prêt viager hypothécaire
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